FFO и AFFO: как оценивать REIT
FFO — прибыль фонда недвижимости (REIT), очищенная от амортизации зданий и разовой прибыли от их продажи. Обычная прибыль у REIT занижена амортизацией, хотя здания на деле не дешевеют, поэтому REIT сравнивают не по P/E, а по P/FFO и P/AFFO.
Формула
AFFO = FFO − поддерживающие капзатраты − выравнивание аренды
P/FFO = цена акции ÷ FFO на акцию
Как читать
- Почему не P/E. Амортизация зданий съедает прибыль на бумаге, и P/E у REIT выглядит выше, чем стоит бизнес.
- AFFO ближе к деньгам. Он вычитает деньги, которые всё же приходится тратить на ремонт и содержание объектов.
- Дивиденд больше AFFO — плохой знак. REIT раздают большую часть прибыли. Если выплата выше AFFO, её платят из долга.
Живой примерпоследние 12 месяцев · данные на 5 ноя 2026
P/E у фондов недвижимости заметно выше P/FFO: это амортизация зданий, которая уменьшает прибыль только на бумаге.
Строки в терминале
P / FFO (TTM) — цена к FFO
Цена к «прибыли REIT»: чистая прибыль плюс амортизация недвижимости минус доход от продажи объектов. Здания в отчётности дешевеют по графику, хотя на деле дорожают, — поэтому обычный P/E у фондов недвижимости завышен, и его заменяют этим.
P / AFFO (TTM) — цена к AFFO
Главный множитель REIT — их аналог P/E. AFFO это FFO за вычетом поддерживающих капзатрат, то есть та часть денег, которую фонд действительно может раздать владельцам, не проедая объекты.
FFO Growth (YoY) — рост FFO за год
Рост «прибыли REIT» год к году — до вычета поддерживающих капзатрат, которые убирает AFFO.
AFFO Growth (YoY) — рост AFFO за год
Рост денег, которые REIT может раздать владельцам, не проедая объекты. Для фонда недвижимости это то же, что рост EPS для обычной компании.
Частые вопросы
Что такое REIT?
Компания, которая владеет недвижимостью и сдаёт её: склады, дома, офисы, дата-центры. В США REIT обязаны раздавать акционерам большую часть прибыли.
Связанные термины
Все 109 показателей по каждой акции, со сравнением с сектором — в терминале
Открыть терминал